اختصاصی/ افزایش اجاره بها متاثر از گرانی و تورم است/ اجاره نیمی از درآمد خانوارها را می بلعد

این روزها اگر خود شما ساعاتی از روز را با سرک کشیدن در آگهی های اجاره مسکن نگذرانید اما حتما در میان دوستان یا اقوام می شناسید افرادی که از پیدا نشدن خانه اجاره ای مطابق با درآمدشان گلایه دارند. معضل گرانی اجاره بها را با بیت الله ستاریان عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن درمیان گذاشتیم. مصاحبه پیش رو در این باره را بخوانید:

علت اصلی افزایش اجاره بهای واحد های مسکونی چیست؟

بدنبال رشد فزاینده نرخ تورم در کشور و به تبع آن افزایش سرسام آور سطح عمومی قیمت همه کالا و خدمات، مسکن نیز به عنوان یک کالا در بازار با افزایش قیمت مواجه شده است. افزایش قیمتی که متناسب با ارزش ملک و کاهش ارزش پول ملی موجب شده است تا صاحبان خانه قیمت اجاره بها  را افزایش دهند. آنطور که طبق گزارش مرکز آمار، میانگین تورم اجاره بها شهری طی یکسال اخیر 30 درصد رشد کرده که البته در برخی شهرها بخصوص کلانشهرها رقم اجاره بها حتی به حدود دو برابر و بعضا بیشتر نیز نسبت به سال گذشته شده است.

حال درچنین شرایطی ایراد گیری نسبت به افزایش قیمت اجاره بها به دلیل افزایش قیمت واحدهای مسکونی با توجه به ارزشمند شدن ملک و کاهش ارزش پول ملی اشتباه است. اشتباه به این منظور که چون میزان تقاضا برای واحدهای مسکونی بالاست و از طرفی عرضه بسیار محدود، همچنین از همه مهمتر قیمت همه کالاها در بازار افزایش یافته است، بنابراین زمینه رشد اجاره بها مسکن به دلیل گرانی ها و افزایش میزان تقاضا امری طبیعی به نظر می رسد. از سویی کجای دنیا دیده اید که قیمت همه کالاها در بازار حدود 2 برابر شود اما قیمت مسکن و اجاره بها متناسب با گرانی ها افزایش نیابد؟

البته افزایش قیمت اجاره بها همانطور که گفته شد در مناطق شهری و استانی متفاوت بوده و چه بسا امسال برخی ها در پی ناتوانی در پرداخت کرایه خانه به دلیل افزایش آن سمت و سوی مناطق حاشیه ای و یا به اصطلاح پایین شهر را با اجاره کمتر در پیش گرفته اند.

اثر اجاره بها  در روستاها کمتر اما در مناطق شهری بیشتر است و چه بسا در مناطق شهری هم بستگی به شهر، کلانشهر و موقعیت مکانی ملک دارد که اغلب در مناطق  مناطق پایین دست افزایش اجاره بها فشار زیادی به آنها وارد می کند آنگونه که بیش از نیمی از درآمد خانوار باید صرف اجاره شود.

 راهکار اصولی برای جلوگیری از افزایش میزان اجاره بها چیست؟ آیا در سالهای آینده نیز با توجه به رشد تورمی که در کشور دیده می شود، فکر می کنید، قیمت مسکن و اجاره بها همچنان افزایشی خواهد بود؟

قیمت ملک و به تبع آن اجاره بهاء همراه با رشد تورم و گرانی ها افزایش می یابد و تا زمانی که تولید واحدهای مسکونی به شکل انبوه و با قیمت مناسب به بازار عرضه نشود رشد قیمت ها در این بخش همین آش است و همین کاسه.  علاوه بر این دولت باید به جای ورود به ساخت مسکن بستر و زمینه تولید این کالای ضروری را برای مردم فراهم کند چرا که ورود دولت به بخش ساخت و ساز کارساز نتیجه بخش نیست. به بیان دیگر دولت اگر بخش خصوصی فعال را در تولید مسکن همراهی کند و با تسهیلگری الزامات اولیه تولید واحدهای مسکونی را نظیر تامین منابع مالی، ارایه زمین رایگان و… مهیا کند،  می توان سالانه 500 هزار واحد و حتی بیشتر را ساخت.

تاثیر افزایش اجاره بها بر معیشت مردم چگونه است؟

از آنجایی که مسکن یکی از نیازهای مهم حیاتی بشر است، بنابراین تامین آن به هر شکل ممکن ضروری است و چه بسا اکنون اجاره بها در برخی مناطق شهری طوری است که کل درآمد سرپرست خانوار را می بلعد در چنین شرایطی است که هم اکنون در برخی خانوارها 2 یا سه نفر کار می کنند که تمام درآمد ماهانه یک نفر و حتی بیشتر باید صرف اجاره بها  شود آن هم در منطقه متوسط شهری. طبق بررسی ها هم اکنون سهم اجاره بهاء در سبد خانوار به طور میانگین 50 درصد است این در حالی است که در برخی مناطق 100 درصد و حتی بیشتر نیزهست. بنابراین افزایش اجاره بها اکنون معضلی شده است که حدود نیمی از جمعیت کشور را درگیر کرده است و بی توجهی به آن چون( زمینه ساخت مسکن انبوه ارزان) بی تردید تبعات سختی را به دنبال دارد چرا که این روزها اگر یک نفر کار کند و مثلا 7 یا 8 میلیون تومان حقوق یگیرد باید 4 میلیون آن را برای اجاره بها کنار بگذارد.

دولت بانک ها را ملزم به ارایه وام ودیعه مسکن کرده است اما این راهکار هم جواب نداده فکر می کنید تصمیم قاطع برای ساماندهی بازار اجاره بها چگونه باید اتخاذ شود ؟

یکی از مشکلاتی که اکنون در کشور دیده می شود این است که دولت و در ذیل آن وزارت مسکن و بانک مسکن متولی مسکن شده اند در حالی که به نظر می رسد نمایندگان مجلس و تصمیم گیران کلان باید علاوه بر وزارت مسکن یقه وزارت اقتصاد را بگیرند چرا که وزارت اقتصاد باید تامین کننده منابع مالی ساخت مسکن یا پرداخت کننده وام ودیعه مسکن شود . اکنون بانک ها به هیچ عنوان مردم را در این امر درست و درمان همراهی نمی کنند و به بهانه های مختلف از این قضیه طفره می روند. نمونه آن این است که با وجود تکالیف قانونی بانک ها به پرداخت وام ساخت و ودیعه مسکن به مردم اما طبق گزارشهای موجود فقط 4 درصد آنها آن هم با آشنا بازی توانسته اند از این وام بهره مند شوند.

با این وجود توجه و تمرکز به بخش خصوصی و شرکت های بزرگ ساختمان ساز با ارایه وام و تسهیلات به آنها می تواند کمک کند که ساخت و ساز مسکن رونق بگیرد چرا که میزان تقاضای انباشته برای مسکن روز به روز و سال به سال روی هم تلنبار می شود و این موضوع زمینه ساز گرانی اجاره بها همچنین قیمت مسکن و نارضایتی است.

به نظرم راهکار دولت باید این باشد که سازندگان مسکن ملک را به اوراق مسکن تبدیل کنند و آن را به مردم بفروشند تا دست سازندگان برای ساخت و ساز باز شود. متولیان مسکن و شهرسازی نیز با ایجاد موسسه های تولید مسکن به این موضوع توجه ویژه کند. اما متاسفانه دولت اکنون ابزار لازم را برای تولید مسکن انبوه ندارد این در حالی است که بخش خصوصی در این بخش تواناست اما باید زمینه و بستر لازم برای ساخت و ساز را دولت فراهم کند و در اختیار این بخش قرار دهد.

به نظر شما ابزارهای لازم برای تولید مسکن آنگونه که منتج به عرضه انبوه مسکن شود چیست؟

 15 ابزار مالی در دنیا وجود دارد که تسهیل گر ساخت مسکن انبوه برای پاسخگویی به نیاز مردم به این کالای ضروری است اما در ایران متاسفانه از این ابزارها استفاده چندانی نمی شود و وقتی دولت از جیب خودش سعی می کند سازنده مسکن شود به این صورت نمی تواند پاسخگو شود و در نیمه راه می ماند. ابزارهای چون ایجاد صندوق های مسکن، پرداخت وام و تسهیلات، فروش اوراق مسکن، توسعه بازار رهن و سکوک، لیزینگ های تولید کننده مسکن، بهره گیری از فاینانس و استفاده از سرمایه گذاران داخلی و خارجی برای تولید واحد های مسکونی نمونه ابزار و راهکارهایی است که باید مورد توجه دولت و دست اندرکاران قرار گیرد چرا که با وعده و وعید هیچ کاری به سرانجام نمی رسد. نمونه آن وعده ساخت سالانه 1 میلیون واحد مسکونی است که فقط وعده داده شده است اما در عمل اکنون 5 ماه از سال می گذرد ولی هیچ پروژه ای به چشم نمی خورد.

انتهای پیام/