اختصاصی/ کمال اطهاری: ریشه اصلی افزایش اجاره بها و گرانی مسکن فروش تراکم بود

کمال اطهاری پژوهشگر و کارشناس توسعه درباره افزایش قیمت اجاره بها در کشور معتقد است: علت اصلی، آغاز فروش تراکم در ایران است که هم بخش مسکن را بیمار کرد و هم کل اقتصاد ایران را با مشکلات جدی مواجه کرد. به طوری که اصطلاح «بیماری هلندی» را برای آن به کار می‌برند.

مشروح گفت و گوی خبرنگار “توداک” با این کارشناس را می خوانید:

علت اصلی افزایش اجاره بهای واحد های مسکونی چیست؟

علت اصلی، آغاز فروش تراکم در ایران است که هم بخش مسکن را بیمار کرد و هم کل اقتصاد ایران را با مشکلات جدی مواجه کرد. در اصطلاح اقتصادی به آن «بیماری هلندی» می‌گویند. فروش تراکم، قیمت زمین و در نتیجه اجاره بها را رانتی کرد و این موضوع خلاف قواعد اقتصاد نئوکلاسیک هم بود. به عبارت دیگر حتی قواعد این بخش اقتصادی اجازه چنین کاری را نمی‌داد، اما ما که اقتصاد سوسیال دموکرات داریم، آن را اجرا کردیم.

این موضوع باعث می‌شود که قیمت زمین رانتی بشود. دقت داشته باشید که پیش از انقلاب، بهای زمین در برابر کل بهای مسکن 20 درصد بود اما اکنون به 50-60 درصد رسیده است. این موضوع هم امکان تهیه مسکن، چه به صورت خرید و چه به صورت اجاره را از اکثریت جامعه سلب می‌کند، چرا که اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند.

دقت داشته باشید که قیمت رانتی زمین آرام آرام به اطراف شهرها نیز تسری پیدا کرد. در این شرایط، اکثریت جامعه و به ویژه 3 دهک پایین که معمولا از بیمه و شغل ثابت نیز بی‌بهره هستند، به سکونتگاه‌های غیررسمی روی آوردند. بنابراین می‌توان گفت که تراکم‌فروشی، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی را نیز رقم زد.

همانطور که اشاره کردم، این اتفاقات منجر به شکل‌گیری بیماری هلندی شد. بیماری هلندی یعنی چه؟ یعنی یک بخش شروع به رشد می‌کند و سرمایه‌ها را به سمت خودش جذب می‌کند. وقتی مسکن سالیانه 100 درصد رشد می‌کند، دیگر هیچ سرمایه‌ای در بخش‌های مولد باقی نمی‌ماند. تشکیل صندوق‌ها نیز که با هدف جذب سرمایه و تزریق آن به مسکن رانتی انجام شد، سبب بالا رفتن بهره بانکی شد. حتی در مواردی بهره بانکی را تا 30 درصد بالا برد. با مقایسه آن با افزایش 100 درصدی که اشاره کردم، باز هم 70 درصد سود به همراه داشت که برایشان خیلی خوب بود.

بیکاری شدید، زمین‌گیر شدن بخش‌های مولد، پایین‌ آمدن درآمد و شغل ناثابت همگی نتیجه همین موضوع است. بنابراین نه طبقه متوسط می تواند وارد بازار مسکن شود نه طبقه ضعیف. از سویی دیگر، وام‌های مسکن قرار داده شد اما آنهم جوابگو نبود، چرا که وام به بهای مسکن اصلا کفاف نمی‌داد و چیزی حدود 10 تا 20 درصد بهای مسکن را در تهران و چیزی حدود 30 درصد در شهرستان‌ها را کفاف می‌داد. این اتفاق در حالی است که در کشورهای نئولیبرال تا 90 درصد بهای مسکن را وام می‌دهند.

نتیجه این موضوع این است که بخش مسکن قفل شده و تعداد خانه‌های خالی به شدت بالا می‌رود. این روزها چنین شرایطی را در بازار می‌بینیم. بنده معتقدم که در این بازی کثیف دست همه آلوده است؛ از بخش خصوصی و بانک گرفته تا برخی تعاونی‌ها. این چرخه آن قدر ادامه پیدا می‌کند تا به شرایط فعلی می‌رسیم. دقت داشته باشید که اجاره نشینی نیز بخشی از وضعیت مسکن است. حتی جالب است بدانید که مالکیت مسکن نیز پایین آمده است. قبلا مالکیت مسکن در تهران 75 درصد بوده اما اکنون به 50 درصد رسیده است.

آیا اثر افزایش اجاره بها بر خانوارها در کل کشور یکسان است؟ در کجا بیشتر است و چه آثاری داشته است؟

هرجا که میزان رانت‌جویی بالاتر باشد، اجاره بها بالاتر است. در حقیقت هر جایی که در اثر رانت، قیمت زمین افزایش بیشتری داشته است، اجاره بها بیشتر افزایش پیدا کرده است. در تهران، از آنجا که اصل سرمایه و سودآوری‌ها به دلیل نظام بیمار بانکی قیمت زمین بالاتر رفته است، به همان میزان اجاره بها بالاتر رفته است. تاکید می‌کنم که همه چیز به قیمت زمین و تراکم فروشی برمی‌گردد. هم‌چنین از آنجایی که اکثر جامعه درآمد غیررانتی دارد، نمی‌تواند این موضوع را جذب کند.

به نظرم لازم است این بازی بیهوده مبنی بر کنترل اجاره بها، ساخت مسکن و … که نه مسکن را نجات می‌دهد و نه مردم را باید کنار گذاشت. باید در برابر تراکم فروشی ایستاد و جلوی آن را گرفت. در این شرایط است که صنایع مولد راه می‌افتند و می‌توان وارد اقتصاد دانش شد.

آیا راهی برای کنترل اجاره بها وجود دارد؟

هیچ راهی وجود ندارد. وقتی اجازه دادید بهای مسکن 100 درصد در سال بالا برود و رانت هم در اثر تراکم فروشی به وجود می‌آید، آیا انتظار دارید که اجاره بها کنترل شود؟ من سرمایه ایران مال را محاسبه کرده‌ام؛ تشکیل سرمایه در ایران مال برای ساخت آن به اندازه کل سرمایه‌گذاری بخش کشاورزی ایران است.

دقت داشته باشید که پیش از انقلاب، بهای یک مسکن متعارف 90 متری، 3 تا 4 برابر درآمد متوسط یک خانواده شهری بود اما اکنون ماشین پراید به این رقم رسیده است و بهای یک مسکن متعارف تا 30 برابر درآمد سالیانه یک خانوار رسیده است. نسبت قابل تحمل آن تا 5 برابر است و در شرایط بحرانی تا 6 برابر می‌تواند رشد کند. حالا که این رقم به 30 برابر رسیده است، وام کفاف نمی‌دهد و مسکن خالی می‌ماند. به همین دلیل قیمت مسکن صوری بالا می‌رود. سوال اینجاست که چرا بازار مسکن رکود است اما قیمت آن سالیانه افزایش پیدا می‌کند؟ این چرخه در نهایت منجر به افزایش قیمت اجاره بها می‌شود.

انتهای پیام/