بانک مرکزی برای افزایش تسهیلات در بخش مسکن چاره اندیشی کند

فرهاد بیضایی مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در گفت و گو با خبرنگار توداک با تاکید بر اینکه بانكها شرايط مالی انجام وظایف قانونی‌شان در بخش مسکن را ندارند گفت:  آنها ممکن است نتوانند ارائه تسهیلات را به رقم 20 درصد برسانند اما بانک مرکزی حتما باید راه حل این مساله را پیدا کند تا ما شاهد رشد سهم تسهیلات مسکن در آمار تسهیلات بانک‌ها باشیم
 مشروح مصاحبه را می خوانید:

چرا تکلیف بانکها برای اختصاص 20% تسهیلات به بخش مسکن اجرایی نمی‌شود و چه نهادی باید این مساله را پیگیری کند؟

مسلما این موضوع به عهده وزارت راه و شهرسازی است تا سرفصل‌هایی را که قانون مشخص کرده است پی‌گیر شود و اجرایی کند؛ نكته‌اي كه در اين ميان وجود دارد اين است كه بانكها شرايط مالی انجام وظایف قانونی‌شان در بخش مسکن را ندارند؛ آنها ممکن است نتوانند ارائه تسهیلات را به رقم 20 درصد برسانند اما بانک مرکزی حتما باید راه حل این مساله را پیدا کند تا ما شاهد رشد سهم تسهیلات مسکن در آمار تسهیلات بانک‌ها باشیم و وضعیت تسهیلات به‌گونه‌ای نباشد که نه تنها نسبت به سال گذشته بهتر نشده که شاهد بدتر شدن آن نیز باشم. به هرحال باید سازو کاری به وجود بیاید و در بسته‌های پولی و بانکی بانک مرکزی این موضوع بنشیند، ما باید مصوبات شورای پول و اعتبار را به‌گونه‌ای داشته باشیم که بتوانیم شاهد افزایش سهم تسهیلات در بخش مسکن باشیم؛ سوالی که در این میان پیش‌ می‌آید این است که بالاخره بانکها با چه نرخ سودی تسهیلات بخش مسکن را ارائه دهند؟ چراکه به دلیل بلندمدت بودن تسهیلات بخش مسکن بانکها رغبت چندانی به ارائه خدمات در این حوزه ندارند؛ نهایت تسهیلات مورد علاقه بانکها تسهیلات پنج ساله یا همان وام 60 تومانی است اما تسهیلات مسکن به دلیل آنکه عمدتا بالای ده ساله است بانکها رغبتی به آن ندارند. واقعا با چه نرخی این تسهیلات باید ارائه شود که علاقمندی بانک‌ها را هم در پی داشته باشد؛ در قانون جهش تولید این پیش‌بینی صورت گرفته است که از سمت صندوق مالی‌ای که در ذیل وزات راه و شهرسازی شکل می‌گیرد یارانه سود این تسهیلات پرداخت شود اما اکنون این صندوق منابعی در اختیار ندارد مسلما اگر بانکها هم تشویق شوند تسهیلات حوزه مسکن را ارائه دهند باید با نرخ حداقل 18 درصد آن را ارائه کنند که اقساط بسیار زیادی را برای متقاضیان به وجود خواهد آورد و به این معنی است که تقریبا اکثرا گروه‌هایی که متقاضی دریافت مسکن هستند از شمول دریافت این تسهیلات خارج می‌شوند. به همین دلیل همچنان مسئله تسهیلات مسکن یک کلاف سردرگم است و بانک ها نمی‌توانند تسهیلات ارزان قیمت بدهند. اکنون در حوزه تسهیلات مسکن روستایی که اعداد آن در مقایسه با  تامین مسکن  در سطح ملی کوچک‌تر است سازمان برنامه برای تامین یارانه سود آن دچار مشکل شده است و به ‌رغم آنکه در آبان 1400 تسهیلات 200میلیون تومانی مسکن روستایی مصوب شد همچنان پرداخت جدی‌ای در این حوزه رخ نداده است. منابع دولت محدود است، شیوه تامین مالی فعلی که برای ارائه تسهیلات مسکن پیشنهاد شده نیز با آنچه که در واقعیت امکان‌پذیر است چندان تطابق ندارد.

 نقش شهرداری ها در روند تولید مسکن چیست؟

ساختار شهرداری‌ها در ایران به‌گونه‌ای است که چندان امکان این که در حوزه مسکن بتوانند نقش‌آفرینی کنند، ندارند. تعارض منافع اساسی‌ای که در این میان وجود دارد مسئله تامین زمین است. اگر زمین شهرها افزایش پیدا کند و این امکان به‌جود بیایید که تامین مسکن در حریم شهر‌ها شکل بگیرد چون این زمین‌ها در اختیار شهرداری‌ها نیست و آنها نه مالکیتی در این زمین‌ها دارند و نه حتی از منافع آن منتفع می‌شوند خیلی راغب به افزایش حریم شهرها نیستند، تقاضا از طریق تراکم که عمدتا منبع درآمد شهرداری‌هاست به سمت ساخت و ساز در حریم سوق پیدا می‌کند که در آنجا زمین‌ها یا مالکیت خصوصی دارد یا در اختیار نهادهای دولتی و امثال آن هستند که شهرداری‌ها در آن چندان نمی‌توانند اعمال سیاست یا درآمدزایی کنند؛ به همین دلیل یک مانع جدی در بحث توسعه ملی مسکن، خود شهرداری‎ها هستند که علاقمندند که حریم شهرها را کنترل کنند و این موضوع دلیل دیگری نیز دارد و آن این است که با افزایش حریم شهرها هرچند در بلند مدت از محل عوارضی که اخذ می‌شود درآمدهای پایدار شهرداری‌ها افزایش پیدا می‌کند اما به دلیل آنکه محدوده جغرافیایی شهر افزایش پیدا می‌کند و باید در محیط جغرافیایی بیشتری خدمات بدهند هزینه‌های آنها در کوتاه مدت هم افزایش پیدا خواهد کرد و به همین دلیل شهرداری‌ها همیشه در بحث افزایش حریم مقاومت دارند و منافع آنها در این مساله گنجانده نشده است؛ شهرداری‌ها در ایران مانند آنچه که در بسیاری از کشورهای دنیا به شکل دولت‌های محلی وجود دارد شکل نگرفته است؛ در دنیا تقریبا تمام نهادهای خدمات‌رسان زیرمجموعه شهرداری‌ها هستند و منابع زمین و خدمات و مالیات‌های محلی اخذ شده به شهرداری‌ها بازمی‌گردند و نبود این ساختار در ایران باعث شده که شهرداری‌های ما وظایف و نقشی را که در حوزه مسکن می‌توانند بر عهده بگیرند نداشته باشند و بیشتر از آنکه در بازار مسکن برای تامین یا عرضه مسکن از طریق عرضه زمین شهری همراهی کنند بیشتر دنبال محدود شدن عرضه زمین هستند تا تقاضای مردم به سمت خرید تراکم‌های شهری برود و آنجا شهرداری درآمدزایی داشته باشد.

پس چرا زمین موجود در بافت‌های فرسوده مورد توجه قرار نمی‌گیرد؟

ما در بافت فرسوده با زمین سر و کار نداریم اصلا چندان زمینی وجود ندارد و بیشتر در این بافت‌ها مساله واحدهای فرسوده و ریزانگی بافتی است که وجود دارد؛ هرچند به همان دلایلی که گفتم شهرداری‌ها راغب هستند در بافت‌های فرسوده فعالیت داشته باشند اما به دلیل بافت بسیار متراکمی که در این مناطق وجود دارد و تراکم جمعیتی بالایی ساکن این مناطق هستند که حتی اکنون شهرداری‌ها با مشکل خدمات‌رسانی به آنها مواجه هستند، برنامه‌هایی هم که وجود دارد این است که اغلب تقاضای جدید هم در همان بافت، پاسخ داده شود پس طرح‌های ارائه شده برای این بافت‌ها که عمدتا تراکم تشویقی بوده است و باعث بارگذاری هر چه بیشتر جمعیت در مناطقی خواهد شد که حتی در جمعیت فعلی هم با فقر خدمات مواجه هستند و هزینه‌های شهرداری‌ها را نیز افزایش خواهند داد؛ این معضل به ناکارآمدی شهرداری‌ها در بافت‌های فرسوده منجر شده است. راهکاری که ارائه می‌شود این است که در طرح‌هایی که امکان اجرا در حریم شهرها را دارد بخشی از جمعيت متراكم در بافتهای فرسوده را ساكن كنند؛ این منجر به آزادسازی زمین برای شهرداری‌ها می‌شود تا بتوانند خدمات بهتری داشته و از آن زمین آزاد شده درآمدزایی داشته باشند و از آن طرف هم تراکم جمعیتی در بافت‌های فرسوده را در همین حد حفظ کنند یا حتی کاهش دهند.

اشکالات و نقایص سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور چیست؟

سامانه تاکنون هنوز عملیاتی و اجرایی و تکمیل نشده تا ما بتوانیم درباره آن نظر بدهیم و درباره اشکالات آن صحبت کنیم ولی توصیه‌ام به مسولین این است که سامانه به‌گونه‌ای پیاده‌سازی شود که نیازهای دستگاه‌های مرتبط نظیر سازمان امورمالیاتی، شهرداری‌ها، سازمان ثبت، وزات کشور و …  را مرتفع کند؛ اگر به این سمت حرکت کند که بتواند یک سامانه ملی باشد و به همه نهادها و گروه‌ها و کسانی که نیازمند اطلاعات در حوزه مسکن هستند خدمات ارائه دهد، می تواند کارآمد باشد و به اهداف خود برسد.

نقش تراکم فروشی در قیمت تمام شده مسکن چیست؟

وقتی حریم شهرها محدود می‌شود و امکان عرضه زمین وجود ندارد و روی زمین‌های موجود هم، رانتی به عنوان تراکم می گذارند که عایدی درآمدی افراد صاحب زمین هم از این طریق افزایش پیدا می‌کند. کمبود منابع و فروش هوا در فرایند تامین مسکن باعث می‌شود تقاضا برای منابع زمین افزایش پیدا کرده و زمین به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود که می‌تواند رانت‌های زیادی را برای صاحبانش به وجود بیاورد و همین افزایش تقاضا در نتیجه رانتهای ایجاد شده بر روی زمین، باعث افزایش قیمت زمین و متعاقبا افزایش قیمت مسکن خواهد شد و مسکن را از دسترس خانواده‌ها خارج خواهد کرد.

انتهای پیام/