اختصاصی/ کارشناس بازار مسکن: مالیات مصوب بر خانه‌های خالی بازدارنده نیست

از حق نگذریم این تابستان از داغ ترین تابستان هایی بود که برای اجاره نشین ها گذشت؛ گرانی سرسام آور اجاره بها و پیدا نشدن مسکن باب طبع اجاره نشین ها که با بودجه خانواده همخوانی داشته باشد برای سرپرست خانوار وضع سختی را پیش آورده است. علل این گرانی ها را باید در کجا جستجو کرد؟ خبرنگار “توداک” این سوال را از فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن پرسیده است که در ادامه مشروح مصاحبه با وی را می خوانید.

به نظر شما علت اصلی افزایش اجاره بها واحدهای مسکونی چیست؟

بخشی از داستان اجاره بها متاثر از کمبود عرضه مسکن است که یکی از علل آن مربوط به خانه‌های خالی است. خانه‌هایی که ساخته شده و چه برای فروش و چه برای اجاره عرضه نشده است. به نظرم خانه‌های استیجاری که بعضا از سوی نهادها و ارگان‌ها به کارمندان‌شان داده می‌شود می‌تواند به جبران این کمبود در وهله‌ اول کمک کند.

از سویی دیگر، باید دقت داشت که بازار اجاره مسکن از حالت متعارف خود خارج شده است و خیلی از مالکان می‌خواهند گذران یک زندگی کامل را از یک اجاره ملک مطالبه کنند. این موضوع مستلزم آن است که مستاجر درآمد کامل یک شغل خودش را به اجازه مسکن اختصاص بدهد که در موارد متعددی شدنی نیست. آمارهایی که اکنون از جمع هزینه مسکن نسبت به درآمد داریم، نشان می‌دهد که در شهر تهران جمع هزینه مسکن، تقریبا 50 درصد از درآمد شغل اصلی سرپرست خانواده را به خود اختصاص می‌دهد و این عددها بعضا تا 70 یا 80 درصد نیز بالا می‌رود.

این اتفاق در حالی است که میانگین جهانی، چیزی در حدود 30 درصد است و از این نظر اصلا وضعیت مطلوبی نداریم. به عبارت دیگر، سهم بالایی از درآمد خانواده، مسکن و اجاره بها به خود اختصاص می‌دهد.

تاثیر عواملی مثل بانک‌ها، دلال‌ها، کمبود عرضه مسکن و … را در این موضوع چگونه می‌بینید؟‌

چیزی که آمارها به ما نشان می‌دهد بیانگر این است که حدود 70 درصد از تقاضای فعلی در بازار مسکن، تقاضای سرمایه‌ای است. از حدود 10.5 میلیون واحد مسکن که طی سال‌های 1385 تا 1395 به بازار اضافه شده است، 70 درصد آنها را کسانی صاحب شده‌اند که خانه دوم یا سوم‌شان بوده است. درست است که طی سال‌های اخیر به بدترین رکوردهای خود در زمینه ساخت و ساز مسکن رسیده‌ایم، اما به هر حال در کشور ساخت و ساز رخ می‌دهد، ولی مسئله این است که توزیع مسکن به درستی رخ نمی‌دهد. به عبارت دیگر، همان میزان مسکنی که ساخته می‌شود، به تعداد مالکان ما اضافه نمی‌کند و اینها را کسانی می‌خرند که فقط نگاه سرمایه‌ای دارند و خانه دوم، سوم و چهارم‌شان هست.

بنابراین اگر ساخت و ساز را هم بالا ببریم اما عدالت توزیعی محقق نشود، باز هم موجب تشدید نابرابری می‌شود. در حقیقت، اگر زیرساخت مالیاتی ما به درستی عمل نکند، حتی افزایش عرضه و ساخت بیشتر مسکن کمکی نمی‌کند که مالکیت‌ها به تعادل برسد. بنابراین به نظر می‌رسد علاوه بر تقویت عرضه مسکن باید عدالت توزیع مسکن را نیز برقرار کنیم. حتی به نظر می‌رسد که عدالت توزیع مقدم بر عرضه مسکن است و پیشنهاد می‌دهیم که به صورت محدود در بازه 5 ساله پیشرو، دولت بیاید و مالکیت‌زدایی کند. به این مفهوم که کسانی که بیشتر از 2 ملک دارند را با ابزارهای مالیاتی از این کار منع کند. این مالیات‌ها باید این قدر سنگین باشد که مجبور بشوند آن را عرضه و از مالکیت خود خارج کنند.

بنده معتقدم که باید کاری کرد که هزینه‌های نگهداری مسکن اضافه به قدری بالارود که نگه داشتن آن به صرفه نباشد. اگر از تولید پایدار مسکن و تقویت عرضه آن صحبت می‌کنیم، باید به عدالت توزیع نیز توجه داشته باشیم و اگر نتوانیم زیر ساخت مناسبی برای آن فراهم کنیم، عملا بحران در بازار مسکن باز هم تشدید می‌شود. از این جهت حتما سیاست‌گذار باید با ابزار مالیاتی این هدف را محقق کند.

بنده معتقدم آن مالیاتی که دولت برای خانه های خانه گذاشته است، بازدارنده نیست. در حقیقت، تورم آتی ملک به گونه‌ای است که باز هم می‌ارزد مالیات بر خانه خالی را پرداخت کنید. فراموش نکنید عددی که برای مالیات بر خانه های خالی در نظر گرفته شده است، برای یک اقتصاد در شرایط نرمال است که تورم نرمالی دارد اما برای کشور ما که از نظر شرایط کلان اقتصادی، مسائل مختلفی را تجربه می‌کند باید اعداد دیگری را پیش‌بینی کرد. ما حتی به دوستان پیشنهاد دادیم که 30 درصد ارزش ملک را در صورتی که سال اول خالی باشد، به عنوان مالیات دریافت کنند. علاوه بر این، هدف دولت نباید اخذ این مالیات باشد، یعنی نباید به دنبال درآمدهای حاصل از این 30 درصدها باشد بلکه به معنای واقعی باید تنظیم‌گری صورت گیرد و حربه‌ای برای عرضه آن مسکن به بازار باشد تا مجبور شوند آن را بفروشند. عددی که اکنون گذاشته شده و عملکردی که شاهدیم نشان می‌دهد این رقم بازدارنده نبوده و عملکرد خوبی در این زمینه نداشتیم.

آیا افزایش اجاره بها بر خانوارها در کل کشور یکسان است؟ در کجاها بیشتر و چه آثاری داشته است؟

این موضوع همواره مطرح می‌شود که قیمت اجاره بها مسکن تابعی از قیمت کل مسکن است. مثلا جایی که قیمت مسکن بالاتر است، از نظر اجاره بها نیز بالاتر است، اما آن چیزی که در کلان شهرها و تهران می‌بینیم این است که حتی این منطق نیز برهم خورده است. می‌بینیم که اجاره‌ها بسیار به هم نزدیک شده‌اند و بالا شهر و پایین شهر با هم فرقی ندارند. این موضوع نیاز به تحلیل دارد که چرا موج افزایش‌ها آن قوانین سابق را رعایت نکرده است. جالب است که در مناطق پایین شهر، شدت افزایش اجاره بها بیشتر بوده است. باید این رفتار مالکین را کنکاش کرد تا ببینم که چرا اجاره‌ها را بعضا تا 100 درصد نیز افزایش دادند.

آیا راهی برای کنترل اجاره بها وجود دارد؟

حتما راه وجود دارد. کشورهایی که توانستند این موضوع را حل کنند، مصداقی زنده برای ما هستند که بدانیم می‌توان این مسئله را حل و مدیریت کرد. بنده معتقدم که باید تقاضازدایی کنیم و تقاضاهای اضافی را از بازار مسکن خارج کنیم. تا زمانی که مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای درآمده است، خود را روی اجاره بها مسکن و قیمت آن به وضوح نشان می‌دهد. از این جهت به عنوان یک برنامه‌ریزی میان مدت باید کاری کنیم تا نسبت 70 درصد تقاضای سرمایه‌ای که اشاره کردم، معکوس شود. یعنی 30 درصد تقاضای سرمایه‌ای داشته باشیم و 70 درصد تقاضای غالب، تقاضای مصرفی باشد. در دهه 1360 و حتی تا اواسط دهه 1370 شاهد این بودیم که این نسبت به همین ‌گونه بوده است اما به مرور از اواسط دهه 1370 تا اواخر دهه 1390 این نسبت چرخیده و بازار مسکن ما عملا تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است. اگر بتوانیم این موضوع را کنترل کنیم بیشتر می‌توان نسبت به کنترل اجاره بها و قیمت مسکن امیدوار بود.

انتهای پیام/