سفته بازی؛ عامل نجومی‌شدن قیمت مسکن

در حالیکه مسئولین دولت و مجلس از بهبود شاخص‌های اقتصادی سخن به میان می‌آورند اما مردم از گرانی و افزایش قیمت اجناس صحبت می‌کنند. با اینکه تورم از مهر 1400 روند نزولی به خودش گرفته است، علت افزایش قیمت محصولات که مردم را ناراضی ساخته است چیست؟ پیش از آنکه به بیان دلایل افزایش قیمت و گرانی‌ها بپردازیم، به تفاوت تورم و گرانی نگاهی بیندازیم که: تورم به افزایش سطح قیمت‌ها در اقتصاد اشاره دارد در حالی که گرانی بیشتر به قدرت خرید مردم باز می گردد. به بیان دیگر تورم مقایسه سطح قیمت‌های فعلی و گذشته است که نشان از تغییر هزینه‌های زندگی دارد، درحالیکه گرانی از مقایسه سطح قیمت‌ها با سطح درآمد به دست می‌آید. در صورت وجود تورم قیمت‌ها افزایش می‌یابد و اگر کالایی گران باشد یعنی نسبت به درآمد مردم سطح بالایی دارد.  بنابراین تاحدودی تفاوت گرانی با تورم مشخص شد. گرچه دولت در مهار تورم در یک سال گذشته موفق بوده است اما گرانی و افزایش قیمت محصولات بسیار مورد توجه مردم و نخبگان قرار گرفته است. برخی از کالاها مانند گندم، برنج، ماکارانی، مسکن و … گران شده‌اند که توداک در گفت‌و‌گو با صاحبنظران و فعالان اقتصادی عرصه هیا مختلف،  علل برخی از این گرانی‌ها را بررسی کرده است.

حسن محتشم در گفتگو با توداک با بیان اینکه رشد بی حد و حصر قیمت مسکن ناشی از عوامل متعددی است که بخش عمده آن به بی توجهی سیاست گذاران و متولیان بخش مسکن در دولت گذشته بر می گردد، گفت: علت گرانی این کالای ضروری عدم تصمیم گیری تیم اقتصادی دولت گذشته در ساماندهی بازارهای سرمایه گذاری چون بورس، ارز، سکه، طلا و.. بود که موجب شد سفته بازان و سرمایه گذاران در چنین شرایطی سرمایه های خود را از بازارهای سرمایه گذاری نامطمئن و زیانده بسمت بازار کم ریسک و سودآور چون ملک گسیل دهند.

وی افزود:  با سرازیر شدن سرمایه ها از بازارهای سرمایه گذاری کم سود و پرریسک به بخش مسکن میزان تقاضای کاذب نه واقعی به خرید مسکن به شدت افزایش یافت و این مسئله باعث شد تا قیمت این کالای ضروری طی 4 سال چندین برابر شود.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران به ناتوانی متقاضیان واقعی مسکن و عدم قدرت خرید آنها برای تهیه این کالای ضروری در چند سال گذشته اشاره کرد و افزود: با هجوم سرمایه گذاران و سفته بازان به بازار مسکن قدرت تصمیم گیری نرخ این کالا به دست آنها افتاد تا قیمت ملک نجومی شود، اقدامی که باعث شد تا متاسفانه مسئولان به جای چاره اندیشی نظاره گر چنین بازار آشفته ای شوند و فرمان مهار قیمت به دلیل ناکارآمدی مدیریتی از دست آنها خارج شود.

محتشم خاطر نشان کرد: از آنجایی که استارت افزایش قیمت ملک از سال 96 زده شد و در سال 97 قیمت ها در این بخش با جهشی رو به بالا در مسیر اوج تا سال گذشته قرار گرفت و ادامه داشت، اما دولت طی این چند سال نه تنها هیچ اقدامی در راستای ممانعت از رشد قیمت مسکن با اتخاذ سیاست گذاری های خاص کارشناسانه و برنامه ریزی های درست ترتیب نداد بلکه حتی اعتقادی نیز به تولید مسکن نداشت تا قیمت ها در این بخش فورانی افزایش یابد.

محتشم در پاسخ به اینکه نقش دولت در مهار قیمت مسکن آن طور که شرایط طوری مهیا شود تا متقاضیان واقعی بتوانند با قیمت مناسب به خانه مورد نیاز خود دست یابند چگونه است، گفت: تدابیری که در این بخش باید اندیشده شود نیازمند عوامل متعددی است. ابتدا اینکه دولت برای اقشار کم درآمد، متوسط و محروم جامعه با کمک شهرداریها و بخش خصوص کارآمد در شهرهای جدید اراضی را بصورت رایگان در اختیار آنها قرار دهد تا با ساخت انبوه واحدهای مسکونی با متراژ کم  و قیمت تمام شده پایین خیلی ها بتوانند صاحب خانه شود طوری که 50 درصد قیمت ملک را از متقاضی دریافت و مابقی آن را بصورت اقساطی از آنها بگیرد.

وی در ادامه افزود: اینکه دولت سیزدهم وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی را داده است، شاید در عمل خیلی نتیجه بخش نباشد چرا که اولا معلوم نیست زمان ساخت و تحویل آن چگونه و قیمت در پایان چه رقمی تمام می شود. از طرفی تجربه نشان داده است که چنین اقداماتی کارساز نیست چرا که این احتمال وجود دارد که متقاضیان مسکن نتوانند در پرداخت اقساط به وعده خود عمل کنند در چنین شرایطی آنها مجبور خواهند شد تا امتیاز خود را بفروشند و دوباره در صف انتظار تقاضای مسکن قرار گیرند.

این کارشناس و فعال بخش مسکن اظهارداشت: از آنجایی که دستگاههای دولتی نیز در تولید مسکن نمی توانند سر موعد به وعده خودعمل کنند، بی تردید بخش عمده ای از متقاضیان ثبت نامی مسکن نیز به دلیل طول مدت انتظار ساخت، معمولا اقدام به واگذاری جواز خود می کنند.

 عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران میانگین قیمت فروش مسکن در کلانشهر تهران را هم اکنون 35 میلیون تومان در هر متر عنوان کرد و گفت: چنانچه اقدامی در راستای تولید مسکن به شکلی انبوه با قیمت پایین برای کم درآمدها و اقشار متوسط جامعه نشود، یک کارمند و یا کارگر باید حدود 30 سال کار کند و همه درآمد خود را بدون کم و کاست پس انداز نماید تا بتواند یک واحد مسکونی 70 یا 80 متری را بخرد. آن هم اگر ارزش پول ملی حفظ شود چرا که اکنون درآمدها با ریال بوده اما متاسفانه هزینه ها با دلار محاسبه می شود.

محتشم در پاسخ به این سئوال که نیاز کشور به مسکن برای پوشش متقاضیان واقعی به این کالای ضروری هم اکنون چه مقدار است، گفت: طبق گزارش های موجود 15 تا 18 میلیون نفر از جمعیت کشور حاشیه نشین بوده که این افراد اغلب یا از خود خانه ای ندارند و یا در خانه هایی زندگی می کنند که از حیث ساختمان سازی خیلی مناسب و قابل قبول نیست، از طرفی حدود یک سوم مردم نیز در شهرها مستاجراند. در چنین شرایطی نیاز به مسکن در کشور بیش از 10 میلیون واحد مسکونی است که باید دولت برای رفع این کمبود با درایت چاره اندیشی کند.