یک کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: وجود حباب ۱۰ میلیون تومانی نرخ هر متر خانه در تهران!

در حالیکه مسئولین دولت و مجلس از بهبود شاخص‌های اقتصادی سخن به میان می‌آورند اما مردم از گرانی و افزایش قیمت اجناس صحبت می‌کنند. با اینکه تورم از مهر 1400 روند نزولی به خودش گرفته است، علت افزایش قیمت محصولات که مردم را ناراضی ساخته است چیست؟ پیش از آنکه به بیان دلایل افزایش قیمت و گرانی‌ها بپردازیم، به تفاوت تورم و گرانی نگاهی بیندازیم که: تورم به افزایش سطح قیمت‌ها در اقتصاد اشاره دارد در حالی که گرانی بیشتر به قدرت خرید مردم باز می گردد. به بیان دیگر تورم مقایسه سطح قیمت‌های فعلی و گذشته است که نشان از تغییر هزینه‌های زندگی دارد، درحالیکه گرانی از مقایسه سطح قیمت‌ها با سطح درآمد به دست می‌آید. در صورت وجود تورم قیمت‌ها افزایش می‌یابد و اگر کالایی گران باشد یعنی نسبت به درآمد مردم سطح بالایی دارد.  بنابراین تاحدودی تفاوت گرانی با تورم مشخص شد. گرچه دولت در مهار تورم در یک سال گذشته موفق بوده است اما گرانی و افزایش قیمت محصولات بسیار مورد توجه مردم و نخبگان قرار گرفته است. برخی از کالاها مانند گندم، برنج، ماکارانی، مسکن و … گران شده‌اند که توداک در گفت‌و‌گو با صاحبنظران و فعالان اقتصادی عرصه های مختلف،  علل برخی از این گرانی‌ها را بررسی کرده است.

فرید قدیری در گفتگو با خبرنگار توداک درباره علل رشد مستمر قیمت مسکن طی 4 سال گذشته گفت: طبق گزارشهای اخیر بانک مرکزی ازمتغیرهای کلان اقتصادی کشور، از سال 97 و پس از خروج آمریکا از برجام جامعه با یک شوک تورم انتظاری شدیدی مواجه شد و سرمایه گذاران و فعالان اقتصادی برای حفظ  ارزش سرمایه های خود مسکن را به عنوان گزینه مناسب انتخاب کردند در چنین شرایطی با هجوم سفته بازان به خرید مسکن که در 4 دهه گذشته نیز بی سابقه بوده است، تقاضا برای خرید ملک در کشور بشدت افزایش یافت تا مسکن درقالب کالایی سرمایه ای سودآور خود را نشان داد.

وی با بیان اینکه ریسک صفر و سودآوری قابل توجه سرمایه گذاری در بخش مسکن باعث شد تا طی این مدت سرمایه گذاران سفته باز به خرید مسکن حمله ور شوند اظهارداشت: دولت متاسفانه در این شرایط حساس بدون کوچکترین نظارت و کنترلی چشم خود را بر روی علل افزایش قیمت مسکن در بازار بست در حالی که می توانست با سیاست گذاری های درست و استفاده از ابزارهای کارشناسانه چون وضع مالیات سالانه برمعاملات املاک که در تمام دنیا رایج است مانع از رشد قیمت و انجام تعدد معامله توسط سوداگران این کالا در بازار شود.

این پژوهشگر بازار مسکن خاطر نشان کرد: بی توجهی دولت به وضع مالیات بر روی معامله ملک و نیز سودآور بودن این بازار برای سرمایه گذاران در شرایطی که سایر بازارهای سرمایه گذاری در خواب و یا وضعیتی نامناسبی بودند، بازار مسکن را در چند سال اخیر برای سرمایه گذاران سفته باز جذاب کرد تا چنین رویکردی زمینه رشد شتابنده قیمت مسکن را فراهم کند.

کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه چرا دولت و مجلس هم اکنون نیز نسبت به اخذ مالیات از داد و ستد املاک بی توجه اند، افزود: خیلی عجیب است دریافت مالیات از املاک که در تمام دنیا رایج بوده و دولت ها از این محل کسب درآمد می کند، اما در ایران به این قضیه مهم توجه ای نمی شود. موضوعی که در دنیا امتحان خود را به خوبی پس داده و آثار آن منجر به خروج بازار ملک از کالایی سرمایه ای و تبدیل آن به کالایی مصرفی کرده است، اما متاسفانه چشم و گوش دولت بخصوص در 4 سال گذشته نسبت به اجر ای چنین موضوعی پر بوده و هست.

قدیری عامل دیگر جهش قیمت مسکن در چند سال اخیر را ناشی از نقش و رایزنی ذینفعان این بازار در به انحراف کشاندن سیاست گذاران و تصمیم گیران دولت نسبت به دریافت مالیات از املاک همچنین تولید مسکن و فعال کردن چرخه ساخت و ساز خانه عنوان کرد و اظهارداشت: متاسفانه ذی نفعان بازار ملک، دولت را به دریافت مالیات از خانه های خالی قانع کردند در حالی که این طرح پوچ و عایده ای ندارد، اما دریافت مالیات سالانه از املاک سهل الوصول و برای دولت بسیار درآمد زا بوده و از طرفی تمرکز بر این موضوع به سود مردم بخصوص متقاضیان و نیازمندان مسکن خواهد بود زیرا سرمایه سفته بازان و سوداگران مسکن در این بخش تجمیع نمی شود تا میزان تقاضا کاذب برای خرید ملک در بازار به نیت گران شدن آن و کسب سود هنگفت اتفاق بیفتد.

این پژوهشگر بازار مسکن تصریح کرد: ناکارآمدی های مدیریتی در کنار به هم ریختگی بازارهای سرمایه گذاری موجب شد که قیمت مسکن از سال 97 تا کنون 7 برابر شود. آنطور که میانگین قیمت مسکن در تهران در 4 تا 5 سال گذشته حدود 5 میلیون تومان در هر متر بود اما اکنون طبق گزارشهای بانک مرکزی میانگین قیمت این کالا در تهران به 35 میلیون تومان در هر متر رسیده است.

وی ادامه داد: البته سرعت رشد قیمت مسکن در اواخر سال گذشته متوقف شد و به 30 درصد رسید در حالی که این نرخ در سالهای ماقبل به 60 تا 70 درصد رسیده بود. این توقف سرعت رشد قیمت به دلیل آن بود که بازار مسکن بدنبال کاهش شدید قدرت خرید مردم استعداد رشد را از دست داده است.

قدیری به تاثیر گذاری چگونگی انجام توافق برجام بر تغییر قیمت مسکن اشاره کرد و اظهارداشت: انتظارات تورمی همچنان در بازار به دلیل طولانی شدن مذاکرات درفضای غیر اقتصادی وجود دارد چرا که اگر مذاکرات به سرانجام برسد و توافقی حاصل شود امکان افزایش قیمت ملک وجود ندارد و از طرفی مسیر کاهش قیمت نیز میسر خواهد شد زیرا محاسبات حباب سنجی نشان می دهد سطح قیمت مسکن اگر به هر متر 20 تا 22 میلیون تومان برسد می توان به قیمت متعارف مسکن در تهران رسید. این در حالی است که اکنون قیمت هر متر مسکن درتهران حدود 10 میلیون تومان حباب دارد. بنابراین اگر توافقی در مذاکرات برجام حاصل نشود نه تنها کاهش قیمتی در بازار مسکن اتفاق نمی افتد بلکه شرایط برای رشد قیمت ها نیز مهیا می شود چرا که بیشتر سرمایه گذاران تلاش می کنند تا سرمایه های خود را به کالای ارزشی تبدیل کنند.